変動金利型

変動金利型は、借入期間中に適用金利が変わる可能性があるタイプの住宅ローンです。金融機関が設定する「短期プライムレート」に連動しており、一般的に半年ごとに金利の見直しが行われます。

ただし、多くの金融機関では、急激な返済負担の増加を防ぐために「5年ルール」と「125％ルール」を設けています。5年ルールとは、金利が変動しても5年間は返済額が変わらないというルールです。また、125％ルールにより、5年後の返済額は前回の1.25倍（125％）までに制限されます。

しかし、これらのルールは返済額を一定に保つ仕組みであり、金利上昇分の利息が免除されるわけではありません。金利が上昇した場合、返済額に占める利息の割合が増え、元本の返済が遅れる可能性があります。

固定金利

全期間固定金利型は、借入時に決められた金利が返済終了まで変わらないタイプです。代表的な商品として、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」があります。

返済期間を通じて金利が一定のため、毎月の返済額が変わることがありません。将来の金利上昇リスクを回避でき、返済計画を立てやすい点が特徴です。

一方で、変動金利と比較すると金利が高めに設定されているため、金利が上昇しなかった場合は、変動金利で借りていたほうが総返済額を抑えられる可能性もあります。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借入当初の一定期間（3年・5年・10年など）は金利が固定され、その期間が終了した後に改めて金利タイプを選択する仕組みです。固定期間中は市場金利が変動しても返済額が変わらないため、ライフプランに合わせた計画を立てやすくなります。

注意が必要なのは、固定期間終了後の金利優遇幅の変化です。たとえば「10年固定」を選んだ場合、最初の10年間は金利の引き下げ幅が大きく設定されていますが、11年目以降は引き下げ幅が縮小されることがあります。そのため、固定期間終了後に金利が急上昇する可能性も考慮しておくことが大切です。

1. 「将来金利が上がっても大丈夫かどうか？」で考える

現在の返済額で家計がギリギリの状態であれば、変動金利を選択することにはリスクが伴います。金利が上昇した場合、返済額の増加に対応できなくなる可能性があるためです。

変動金利を検討する場合は、「もし金利が1％上がったら返済額はいくら増えるか」を事前に試算してみましょう。たとえば、借入額3,000万円、返済期間35年の場合、金利が1％から2％に上昇すると毎月の返済額は約1.4万円増加します。

この増加分を支払っても家計に余裕があるなら、変動金利も選択肢に入るでしょう。

2. 「借入期間」と「借入残高」のバランス

借入期間が短く、借入残高が少ない場合は、金利上昇の影響を受けにくくなります。このような条件では、変動金利の低金利メリットを活かしやすいといえます。

反対に、借入期間が長く、借入残高が大きい場合やフルローン（頭金なしで物件価格の全額を借り入れるケースなど）は、金利上昇時の影響が大きくなる傾向があります。

このようなケースでは、返済額の安定性を重視して固定金利を検討することも一つの選択肢となるでしょう。

3. 繰上返済をする余力があるか

変動金利の金利上昇リスクに対応する有効な手段の一つが、繰上返済で元本を減らすことです。金利が上昇し始めた段階で繰上返済を行えば、利息負担の増加を抑えることができます。

そのため、変動金利を選ぶ場合は、毎月の家計に貯蓄の余力があるかどうかが重要なポイントとなります。退職金や相続などのまとまった資金が見込める場合も、繰上返済の原資として活用できるため、変動金利のリスクヘッジになり得ます。

【繰上返済シミュレーション】

変動金利で浮いた返済額を繰上返済に回すと、どの程度効果があるのでしょうか。以下は借入額3,000万円、35年返済の場合のシミュレーションです。

※金利　年0.6％、期間短縮型の場合

変動金利で固定金利との差額を積み立て、まとまった金額になったら繰上返済に回すという方法も有効です。さらに、繰上返済は早い時期に行うほど効果が高くなる傾向があります。

損益分岐点の考え方

変動金利と固定金利の損得を比較するうえで、「損益分岐点」という考え方があります。これは、変動金利がどの程度まで上昇すれば、固定金利で借りたほうが有利になるかを示すものです。

一般的に、変動金利が「早い段階で急激に」上昇しない限り、総返済額では変動金利のほうが有利になるケースが多いとされています。これは、変動金利の借入当初の金利が低いため、初期段階で元本の返済が効率的に進むためです。

以下、目安ですが損益分岐点を確認する一例を見ていきましょう。

【損益分岐点のシミュレーション】

以下は、借入額3,000万円・35年返済の場合に、変動金利が「いつ」「いくらに」上昇したら固定金利と逆転するかを示したシミュレーションです。

■前提条件

• 借入額：3,000万円
• 返済期間：35年（元利均等返済）
• 変動金利：当初0.6％
• 固定金利：2.0％（総返済額 約4,174万円）

※元利均等方式で試算。概算のため、実際の返済額とは異なる場合があります。

このシミュレーションから分かるのは、5年後に金利が2.0％程度まで上昇しても変動金利が有利ですが、2.5％まで上昇すると固定金利との差がほぼなくなる、という点です。

将来の金利は予測できないため、正確な損益分岐点を算出するのは難しいでしょう。ただ、少しでも効率的な返済をするためには、日頃から金利動向を確認し、柔軟に対応することが大切です。

「ミックスローン」でリスクを分散する選択肢

変動金利か固定金利かを一つに決められない場合は、両方を組み合わせる「ミックスローン」という選択肢もあります。借入額の一部を変動金利、残りを固定金利で借りることで、低金利の恩恵を受けつつ、金利上昇リスクを一部軽減する方法です。

たとえば、借入額の半分を変動金利、半分を固定金利にすることで、金利が上昇しても影響を半分に抑えられます。変動と固定の比率は、自身のリスク許容度に応じて調整できるため、0か100かで決められない方には有効な選択肢となるでしょう。

住宅ローン利用者の約8割が「変動金利」を選択

住宅金融支援機構が公表した「住宅ローン利用者の実態調査（2025年4月調査）」によると、住宅ローン利用者の約79％が変動金利を選択しています。※

金利上昇のニュースがある中でも変動金利を選ぶ人が多い背景には、当面の返済負担を抑えたいというニーズや、低金利のうちに元本を効率的に減らせるという考え方があります。

一方で、同調査では住宅ローン利用者の65.7％が今後１年間で住宅ローン金利は「現状よりも上昇する」と考えており、前回調査から増加している結果も出ています。

変動金利を選択している方の多くが、金利上昇への備えを意識していることがうかがえます。

※出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年4月調査）」

金利上昇リスクとどう向き合うべきか

変動金利を選択する場合の戦略的な考え方として、「変動金利で浮いた利息分を貯蓄に回す」という方法があります。固定金利との差額を毎月積み立てておき、金利が上昇した際の繰上返済原資として備えておくという発想です。

この方法であれば、金利が上昇しなかった場合は貯蓄が増え、金利が上昇した場合は繰上返済で対応できるため、どちらの状況にも備えられます。

金利は上昇傾向

2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、17年ぶりの利上げに踏み切りました。その後、2024年7月に政策金利を0.25％程度に、2025年1月にはさらに0.5％程度へと引き上げを行っています。

■関連記事：マイナス金利解除で私たちの生活はどうなる？家計への影響を解説

これに伴い、住宅ローンの変動金利の基準となる短期プライムレートも上昇しています。大手銀行では2025年3月に短期プライムレートを0.25％引き上げ、多くの銀行で1.875％となりました。

今後もインフレや賃金上昇の動向によっては、追加の利上げが行われる可能性があり、変動金利を選択する場合はこうしたリスクも考慮する必要があります。

50年ローンについてどう考えるべき？

近年、住宅価格の高騰を背景に、返済期間が最長50年の住宅ローンを取り扱う金融機関が増えています。50年ローンのメリットは、35年ローンと比較して毎月の返済額を抑えられる点にあります。

同じ借入額であれば、月々2〜3万円程度の軽減が見込める場合もあり、若年層や住宅価格が高い地域での購入を検討する方にとって選択肢となっています。

一方で、デメリットとして総返済額が増加する点があります。返済期間が長くなる分、支払う利息の総額も増えるためです。また、完済時年齢が70代以降になるケースもあり、老後の生活設計を慎重に考える必要があるでしょう。

「毎月の返済額を抑えて、浮いた分をNISAなどで運用する」という考え方もありますが、投資には元本割れのリスクが伴います。確実に利益が出るとは限らないため、住宅ローンの返済を投資の運用益に頼る計画には不確定要素が大きいことを理解しておく必要があります。