住宅ローン減税と住宅ローン控除の違い

「住宅ローン減税」と「住宅ローン控除」は、どちらも同じ制度を指す通称で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。呼び方が異なっても、制度の内容や適用要件、計算方法に違いはありません。

住宅ローン減税の適用要件

住宅ローン減税の適用を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。まず共通して満たすべき要件があり、それに加えて住宅のタイプや取得方法によって異なる追加要件があります。自身のケースに当てはまるか確認しましょう。

【共通の適用要件】

• 借入期間：住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
• 居住用家屋の要件：取得した住宅が自己の居住用であること。店舗などと兼用する場合は、居住部分が全体の2分の1以上であること。
• 合計所得金額：適用を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

【新築住宅の追加要件】

新築住宅の場合、共通要件に加え、以下の要件を満たす必要があります。

• 床面積：原則として50平方メートル以上であること。ただし、合計所得金額が1,000万円以下の場合は、40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅も対象。
• 居住開始時期：新築または取得した日から6ヶ月以内に居住を開始し、その年の12月31日まで引き続き居住していること。

【買取再販住宅の追加要件】

買取再販住宅とは、主に宅地建物取引業者が買い取ってリフォームし、再販売する住宅を指します。これらの住宅は、共通要件と新築住宅の追加要件に加え、主に以下の固有の要件も満たす必要があります。

• 取引期間：宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること。
• 築年数：その住宅が新築されてから10年を経過していること。
• 工事費用：工事に要した費用が、その住宅の個人に対する売買価額（税込み）の20％に相当する金額または300万円のいずれか低い方以上であること。
• 証明書：当該工事について、「増改築等工事証明書」が発行されていること。
• 耐震基準：新耐震基準に適合していること。（または、耐震改修工事を行い、居住開始までに適合していることの証明があること）

【既存住宅（中古住宅）の追加要件】

既存住宅の場合、共通要件と新築住宅の追加要件（床面積・居住開始時期）に加え、以下の要件を満たす必要があります。

2022年の税制改正により築年数要件は撤廃され、新耐震基準に適合していれば築年数に関わらず対象となりました。これにより、昭和56年以前に建築された住宅でも、耐震基準適合が証明できれば住宅ローン減税を利用できます。

• 昭和57年（1982年）以降に建築された住宅であること。
• 現行の耐震基準に適合していること。（昭和56年以前の住宅は、耐震基準適合証明書などによる証明が必要）

【リフォーム・増築の場合の追加要件】

リフォームの場合は、共通要件に加え、以下の条件を満たす必要があります。

• 工事費用：増改築等の工事費用が100万円を超え、その半分以上が自己居住部分の工事に充てられていること。
• 借入期間：リフォームローンの返済期間が10年以上であること。
• 居住開始時期：リフォーム完了後、その年の12月31日までに居住を開始していること。

主なリフォームの対象は以下の通りです。

1. 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕や模様替え
2. マンション等の専有部分で、床・階段・間仕切り壁の過半について行う工事
3. 一定の省エネ改修工事（窓の断熱改修、天井・壁・床の断熱改修など）
4. 一定のバリアフリー改修工事（手すりの設置、段差の解消、引き戸への変更など）
5. 耐震改修工事

省エネ性能による優遇措置について

2022年の税制改正によって、住宅の性能に応じた控除額が導入されました。とくに、省エネ性能が高い住宅は、より手厚い控除を受けられるようになっています。

新築住宅の場合、2024年1月以降に建築確認を受けた住宅は、省エネ基準への適合が必須です。この基準を満たさない新築住宅は、原則として住宅ローン減税の対象外となります。

ただし、2023年12月31日以前に建築確認を受けた住宅、または2024年6月30日以前に建築された住宅であれば、例外的に適用を受けることが可能です。その際の借入限度額は2,000万円、控除期間は10年間です。

一方、既存住宅（中古住宅）の場合は、省エネ基準への適合が必須ではありません。基準を満たさない住宅も対象となりますが、控除限度額は省エネ性能が高い住宅に比べて低く設定されています。

主な住宅の種類と、それに対応する控除の優遇は以下の通りです。

• 長期優良住宅・低炭素住宅：長期間良好に使う工夫や、二酸化炭素排出を抑える措置がされている住宅が対象で、控除額の上限が最も高額。
• ZEH水準省エネ住宅：強化された省エネ基準（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）を満たす住宅が対象で、長期優良住宅・低炭素住宅に次いで手厚い控除が受けられるもの。
• 省エネ基準適合住宅：断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上を満たす住宅が対象です。これらの要件を満たすことで、より多くの控除を受けられる。2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、原則、住宅ローン減税の対象外となる。

住宅購入を検討する際は、これらの省エネ性能要件と控除優遇措置を十分に考慮し、長期的な視点で最適な住宅を選ぶことが重要です。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」

控除額の計算方法と上限額

住宅ローン減税の控除額は、基本的に「年末時点の住宅ローン残高」に「控除率（0.7％）」を掛け合わせて計算します。

ただし、計算で出た金額がそのまま控除されるわけではありません。控除額には上限が設けられており、その上限額は住宅のタイプによって異なります。とくに省エネルギー性能が高い住宅は、この上限額が優遇される仕組みです。2025年に入居する場合の控除上限額は、以下の表のとおりです。

また、住宅ローン減税の控除が適用される期間は、基本的に13年間です。これは、住宅ローンを組んで自宅に住み始めた年を始まりとして、その後13年にわたり、毎年所得税から控除を受けられることを意味します。ただし、中古住宅の購入やリフォームの場合、控除期間は最長で10年間となります。

※1 子育て世帯（入居した年の12月31日時点の現況で判定）：年齢19歳未満の扶養親族を有する者。若者夫婦世帯：年齢40歳未満であって配偶者を有する者、又は年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者を指します。

※2 2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で省エネ基準を満たさない住宅は原則対象外。ただし、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前の住宅については、借入限度額2,000万円・控除期間10年間として適用されます。

（注）上記の控除上限額は、2024年・2025年に入居する場合のものです。2026年以降は制度が変更される可能性があります。

住宅ローン減税でいくらお得になる？具体的なシミュレーション例

住宅ローン減税を適用すると、具体的にどのくらい税金が安くなるのか、シミュレーションで確認しましょう。

ここでは、新築の省エネ基準適合住宅を住宅ローンで購入した場合を例に、減税効果を試算します。

【シミュレーション条件】

• 住宅の種類：新築省エネ基準適合住宅
• 住宅ローン借入額：4,000万円
• 住宅ローン金利：年1.0％（元利均等返済）
• 借入期間：35年
• 入居時期：2025年1月
• 所得税率：10％
• 世帯区分：子育て世帯・若者夫婦世帯以外の世帯

【控除額の目安】

このシミュレーションでは、控除上限額の21万円が適用されるため、最初の数年間は控除額が上限に達しています。13年間での減税効果の合計は、年末ローン残高と控除上限額を考慮すると、およそ260万円となります。

ただし、この金額はあくまで概算です。実際の控除額は、年収、家族構成、住宅ローンの返済状況、住宅の性能などによって変わります。また、年間の所得税額が控除予定額より少ない場合は、控除しきれない分は翌年の住民税から控除されます（上限は年間9.75万円）。

このように住宅ローン減税を上手に使うことで、住宅取得後の家計の負担を大きく減らすことが可能です。

初めての住宅ローン減税は確定申告が必要

初めて住宅ローン減税を利用する際の手続きの流れと必要書類を確認しておきましょう。

【確定申告の時期と手続きの流れ】

確定申告は、通常、住宅に入居した年の翌年の2月16日から3月15日までの期間に行います。

1. 必要書類の準備：以下参照
2. 確定申告書の作成：国税庁のウェブサイトから確定申告書をダウンロードするか、税務署で用紙を入手する。e-Taxを利用すれば、オンラインで作成・提出も可能。
3. 税務署へ提出：作成した確定申告書と必要書類を、所轄の税務署に提出する。

確定申告の際に提出する主な書類は以下のとおりです。

必要書類	概要
確定申告書	国税庁ホームページや最寄りの税務署で受け取る。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書	国税庁ホームページや最寄りの税務署で受け取る。
源泉徴収票	会社員の方の場合に必要。勤務先で受け取る。
住宅ローンの年末残高証明書	借り入れをした金融機関から毎年送付される。
土地・建物の登記事項証明書	法務局で取得。
不動産売買契約書または工事請負契約書の写し	住宅の取得費や建築費を確認する書類。 住宅取得時にもらう。
住民票の写し	新しい住所に移転していることを証明する。 お住まいの自治体で取得。
マイナンバー（個人番号）が確認できる書類および本人確認書類	-
長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の場合：それぞれの認定通知書や証明書の写し	新築・既存住宅の購入の場合に必要。 所管行政庁に申請して交付。

また、リフォームによって住宅ローン減税を申請する場合には、上記の書類に加えて以下の書類が必要になります。

• 増改築等工事証明書（建築士、指定確認検査機関等が発行）
• 補助金等を受けている場合は、その内容がわかる書類

さまざまなケースが考えられるため、これらの書類について不明な点があれば、国税庁のウェブサイトや「住宅ローン控除を受ける方へ」などの情報も参考にしてください。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を使えば、ご自宅のパソコンやスマートフォンから確定申告書の作成・提出ができます。

お勤めの方なら2年目以降は年末調整も可能

会社員など給与所得者の方であれば、住宅ローン減税の適用を2年目以降は年末調整で受けることができます。これにより、確定申告の手間を省くことが可能です。

【年末調整で控除を受けるための流れ】

1. 税務署から書類が送付される
   最初の確定申告を済ませた年の10月頃、所轄の税務署から「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」と「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」が送付されます。これらの書類は、重要ですので大切に保管してください。
2. 「住宅ローンの年末残高証明書」を勤務先に提出する
   毎年10月～11月頃に行われる年末調整の際に、上記の書類と、金融機関から送られてくる「住宅ローンの年末残高証明書」を勤務先に提出します。
3. 控除の適用
   勤務先が年末調整を行い、所得税から控除が適用されます。

税務署から送付される「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」は、ご自身で控除額を計算し記入する書類です。

記入方法がわからない場合は、国税庁のウェブサイトを参照するか、税務署の窓口で相談することも可能です。

この書類には、住宅借入金等の年末残高、居住開始年月日、住宅の種類（長期優良住宅など）、その年の合計所得金額の見込み額といった主な項目を記入し、これらの情報をもとに控除額を計算して記載します。

よくある申請ミスと注意点

住宅ローン減税の申請では、いくつかの間違いが起こりやすい点があります。スムーズに控除を受けるために、注意すべき点を解説します。

書類不備による適用遅延

提出書類に不備があると、税務署から連絡が入り、手続きが遅れることがあります。とくに、以下の書類は添付漏れや記載内容の誤りなどが起こりやすいので、提出前に再度確認しましょう。

• 契約書の写し（金額や日付の確認）
• 住民票（現住所と物件所在地の一致）
• 各種証明書（認定通知書など、有効期限内のものか）
• 住宅ローンの年末残高証明書（最新のものか）

控除期間の計算間違い

控除期間は原則13年間ですが、既存住宅の取得やリフォームの場合は最大10年間です。ご自身の適用期間を正確に把握し、間違えないように注意しましょう。なお、期間の起算日は「居住を開始した年」となります。

住民票の住所と物件所在地の相違など

住宅ローン減税は、実際に住んでいる住宅が対象です。そのため、住民票の住所と実際に住んでいる物件の所在地が一致している必要があります。引っ越し後、速やかに住民票を移転するのを忘れないようにしましょう。

また、共有名義で住宅を取得した場合、持分割合に応じてローンを組んでいるか、所得税を納めているかなど、個別の状況に合わせた確認も必要です。不明な点があれば、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

現行制度は2025年12月31日まで

現在適用されている住宅ローン減税の制度は、2025年12月31日までに入居した方が対象です。この期限までに入居すれば、現行の制度内容が適用されます。

ただし、新築住宅や買取再販住宅の場合、契約締結日によって適用される制度が異なるケースもあるため、注意が必要でしょう。

2026年以降の制度はどうなる？見直しの可能性

現在のところ、2026年以降の住宅ローン減税の延長や内容変更について、正式な発表はありません。しかし、これまでの税制改正の動向や社会情勢を考えると、何らかの見直しが行われる可能性は十分に高いといえます。

過去の住宅ローン減税は、景気対策や住宅政策の一環として度々改正されてきました。とくに近年は、少子高齢化の進展や環境問題への意識の高まりから、住宅政策も変化しています。

例えば、政府は2050年カーボンニュートラルの実現に向けて住宅の省エネ化を強く推進しており、今後、省エネ性能の要件がさらに厳しくなったり、省エネ性能が低い住宅への優遇措置が縮小されたりする可能性があります。

また、経済や財政状況によっては、控除率や控除上限額が見直されることも考えられますし、制度の公平性を保つため所得制限の要件が変更される可能性もゼロではありません。

住宅ローン減税は国の政策によって内容が変動する可能性があるため、住宅の購入やリフォームを検討する際は、必ず国税庁のウェブサイトや関係省庁の発表など、常に最新の情報を確認することが重要です。住宅メーカーや金融機関の担当者も最新情報に詳しい場合があるので、相談してみるのも良いでしょう。

住宅購入やリフォームのタイミングと減税制度の関係を理解する

住宅ローン減税は、入居時期によって適用される制度が異なります。とくに、現行制度が2025年末までとなっているため、それまでに確実に入居できるようなスケジュールで、住宅の購入やリフォーム計画を進めることが大切です。

新築の場合は工事期間も考慮し、余裕を持った計画を立てましょう。また、省エネ性能が高い住宅は、より多くの控除を受けられるため、長期的に見ると初期費用が高くなっても、維持管理にかかる費用や減税効果を考慮するとお得になる場合があります。

金利、諸費用など住宅ローンの条件を確認する

住宅ローン減税は税金面で大きなメリットがある一方で、住宅ローン自体の条件も重要です。とくに、総返済額に影響を与える金利はよく確認しましょう。

低金利であることに越したことはありませんが、将来の金利変動リスクを考慮し、固定金利型と変動金利型のどちらがご自身に合うか慎重に検討することをおすすめします。

さらに、住宅ローンを借りる際には、保証料や事務手数料、印紙税などさまざまな諸費用が発生します。これらの費用も踏まえ、総合的に判断することが大切です。

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【参考サイト】

国土交通省「住宅ローン減税」

※この記事は2025年6月現在の情報を基に作成しています。
今後変更されることもありますので、ご留意ください。

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